物業工程管理工作初探

日期:2015-08-29  類別:物業服務  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

  物業工程管理工作初探

  每一個物業公司都有他所不能離開的特殊自然環境,這種自然環境造就了物業公司各自不同的特點,形成了各自不同的企業文化。現就物業管理工程工作中的經歷就以下七個問題與大家共同探討不足以便彌補缺陷。

  一、前期介入時期的工程管理

  1、物業管理公司在項目規劃設計時應提出的問題

  1)要考慮商業和物管用房的預留。

  2)配套設施設備、管線配置和布置要合理,包括空調板和滴水管。

  3)高層樓宇和大型小區應考慮合理配置清理樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。

  4)水、電、氣表應盡量集中放在首層。

  5)信報箱應放首層。

  6)小區進出口設置位置和數量要合理。

  7)盡量考慮小區封閉式治安管理,鐵圍欄設防攀防鉆。

  8)綠化面積考慮創評需要。

  9)排污管和水管在穿樓板時要考慮采用套管。

  10)樓道內電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應采用專用鎖,樓道開關總閘應內藏而不外露。

  11)應在適當位置設置垃圾收集轉運站。

  12)小區地下排污管道要鋪設合理,井口間距要合理。

  13)凡有空調機滴水管的沿墻周圍應作綠化帶。

  14)各單元門、停車位、外圍墻、巡視死角、商鋪招牌部位應設計閉路電視監控。

  2、物業公司在工程施工階段介入過程中應注意的問題

  1)重要大型設備、設施的供應商,應選擇能將供貨、安裝、調試、售后維修保養一體化的實體公司。

  2)批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等選用市面上有的普通規格的標準件和通用件。

  3)商家提供合法經營及資質證明,產品產地,合格證明,設備采購合同,材料供貨價目表,采購供應地址及單位聯系電話。

  4)大型配套設備應提供清晰明了的操作使用說明書,并對物管相關操作人員提供正規的培訓

  5)小區所用的設備和儀表均應得到有關部門的校驗許可證明。

  6)大型重要的公共配套設備電源、電表、中央空調電源、電表,分表到層,分表到戶,電話分線、分層、分戶做好標記,合理分配。

  7)各種給排水、電、中央空調、消防報警電話、有線電視等管線的走向,重要閘門和檢查口的位置,以及相應的施工變更記錄。

  8)參加隱蔽工程驗收

  9)物業的竣工驗收,物管人員應會同參加。

  二、接管驗收時期的工程管理

  1、對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復核。

  2、開發商應對小區所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工單位名稱、工程項目、工程負責人聯系電話,保修期限等內容列出清單交給物業公司。

  3、將開發商施工未用完的小區建材玻璃及配件等留下來備用。

  4、凡小區采用非市面上常見的建材,設備和設施的應讓開發商或施工單位提供供貨和維修保養單位的地址、電話和聯系人。

  5、驗收時應注意和物管密切相關的設施和管線有無按要求做好。

  三、辦理入住手續時期的工程管理

  1、提醒業主認真填寫辦理入住各項表單并仔細閱讀表單中的各項內容。

  2、同業主共同驗房時一定要仔細認真檢查好室內已存在的設施以及完好程度并記錄好業主提出的需整改的各項問題。

  3、給業主發放鑰匙時要交代好室內每扇門的鑰匙數量及開啟方式,并讓業主親自試開。

  4、驗房過程中詳細解答業主提出的各項問題,對房屋存在的細小瑕疵在裝修過程中能處理的盡量給業主作出解釋,避免不必要的麻煩。

  四、業主裝修過程的工程管理

  1、裝修管理的意義

  隨著業主的相繼進駐,物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來,如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道,那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息,從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

  在業主裝修的過程中,將會產生一系列的問題,例如:違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生,就是考驗我們工作能力的時候。

  為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩,更多的是對物業企業服務的認可。

  2、裝修管理的流程

  業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段:裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

  1)裝修手續辦理

  每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同,一般的裝修手續辦理需要以下手續:、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

  在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業主的真實裝修意圖,解答業主的相關問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網絡、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問,就等于告知業主,哪些是可以改變的哪些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩,讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

  2)裝修施工過程

  業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修,根據裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板地磚鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進行,也可能交叉進行,物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

  業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重,要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發現問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據可查,有字(業主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程,包括業主的水電改動情況。當業主入住后,如果裝修工程發生問題,而物業企業能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務,貫徹了公司的服務宗旨。

  3)裝修驗收

  當施工單位施工完畢,業主提出裝修驗收需求時,物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為,劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題,一定要讓業主、施工負責人簽字認可,盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

  通過對業主裝修工程的驗收,可以替業主挑裝修施工單位的毛病,讓業主真實感受到我們為他著想的,進一步增進感情,同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

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