物業糾紛瓶頸的突破

日期:2016-02-28  類別:物業法治  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

  物業糾紛瓶頸的突破

  物業服務是一個高知識、高風險的行業。相對其他行業,我國的物業服務行業屬新興行業、朝陽行業,從無到有,從少到多,雖然上世紀90年代以來,國務院和各地出臺了相關的物業服務法規、規章。但由于過于原則,缺乏可操作性,導致當前日益增多的群體糾紛,并成為諸多糾紛類型中最為引人關注的社會熱點問題。

  隨著城市房地產市場的繁榮,物業服務作為一種先進的管理模式,一方面對城市住宅小區管理的專業化、科學化、現代化起到了重要作用,另一方面,由于它在我國尚處于起步階段,在實踐中也引發了大量的糾紛。近年來,由物業服務引發的訴諸法院的案件連續大幅度上升。據統計,2002年至2004年3月,北京市第二中級法院共受理物業服務糾紛案件347件,其中,2002年受理48件,2003年受理175件,而今年1至3月就已受理124件,宣武法院2003年受理各類物業服務糾紛案件269件;2004年受理1859件,2005年2402件,2006年1——3月 977件;朝陽法院2002年受理物業服務糾紛194件,2003年這一數字增長為650件,2004年為1898件,年增長率分別到了235%和192%。國家發改委2004年的相關統計資料顯示,由于物業服務企業違反規定亂收費,以及物業服務收費項目和標準不透明導致的群眾投訴,一直位居各類價格舉報問題的第3位。北京市消費者協會今年年初的調查也顯示,73%的業主對物業公司不滿意。

  物業服務是物業服務企業接受房屋產權人或業主委員會的委托,依照物業服務合同協議,對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進行管理,同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠地、道路養護統一實施專業化管理,并向住用人提供多方面的綜合性服務。我國的物業服務長期以來缺乏具體的衡量尺度,服務內容與收費標準成為物業服務中的主要矛盾之一。物管公司往往因為物業服務費用長期收不上來,處于“低檔”運行而無法維持公司的正常運轉;業主們也認為小區物業沒有多大變化,自己付了錢卻沒有得到相應的回報,而拒絕繼續支付物管費。

  一、物業服務糾紛產生的原因

  1、有關物業服務方面的法律不健全,是物業服務糾紛不斷增多的根本原因。物業服務是一個非常復雜的系統工程,涉及多方面的法律關系:房地產開發商與業主、物業公司的關系;物業公司與業主或業主委員會的關系;業主與業主委員會的關系;業主、業主委員會、物業與向物業服務區內提供其他服務的有關單位之間的關系等等。但目前我國尚沒有統一的物業服務法規,開發商與物業服務企業是何種關系、如何組建業主委員會、物業服務如何收費等,基本上無章可循。由于立法上的空白,導致業主與物業服務企業簽訂的合同條款不完善,雙方的責、權、利不清楚,不僅容易發生糾紛,且出現糾紛后往往難以處理。

  2、建管不分的管理體制,是引發物業服務糾紛的根源。相當一部分物業公司從屬于房地產開發商,這種建管不分的“父子關系”體制,決定了物業服務依附、受制于房地產開發企業。因此,在驗收和接管過程中,物業公司不敢為業主把關,為日后的糾紛埋下了隱患。而物業服務糾紛中有近70%是開發商遺留問題引發的。不少開發商在售房期間進行欺騙性宣傳,盲目承諾,結果業主入住后發現各方面配套不到位,或是原來的承諾沒有兌現,在找不到開發商的情況下,業主只能把矛頭對準物業公司。

  3、物業公司角色錯位,行為不規范。作為物業服務合同的一方,物業公司應按照業主的委托從事物業服務事務,代表并維護業主的利益,為業主提供服務,二者本是平等的主體關系。而現實的情況是,物業公司與業主的關系出現錯位,物業公司往往將自己凌駕于業主之上,無視甚至侵害業主權益,多收費少服務,甚至以押金、罰款等不正當手段強制業主服從管理,從而使矛盾激化。

  4、業主對物業服務的消費觀念、消費意識還沒有完全樹立起來。一些業主對物業費的性質、用途缺乏根本的了解;另一些人由于在買房時缺乏對長達幾十年的物業費作出充分的心理和經濟準備,無能力交納物業費。還有的業主只愿意付非常少的物業費,卻期望得到更好的物業服務,這也是引起糾紛的一個原因。

  5、物業服務企業缺乏有效監管,且本身的管理體制不健全,遇到糾紛時,有關部門之間相互推諉,扯皮,造成當事人投訴無門,只好到法院打官司。

  6、物業服務企業管理和服務水平較低。少數物業服務企業不具備物業服務條件或資質;物業服務企業工作不規范;有的物業服務企業規模小,成本高,經濟效益差,只顧眼前利益而缺乏長遠打算,服務觀念不強,服務不到位。

  7、是直接負責管理物業公司的區國土資源和房屋管理局物業服務科人員少,人力不足。

  二、當前物業糾紛的特點:

  1、案件數量迅速上升,當事人一方人數眾多,易形成群體性糾紛。涉案當事人少則十幾人,多則上百人,不同案件的小區業主作為當事人由于共同利益的存在,在訴訟中極易形成聯盟,群體性訴訟趨勢極為明顯;2、糾紛形式及案由多元化。有業主拖欠物業費、供用熱力、電力費用等引起的糾紛;公共費用分攤引起的糾紛;業主私搭濫建引起的糾紛引起的不動產相鄰關系糾紛;業主財產丟失引起的財產損害賠償糾紛;業主在小區內受到侵害或被殺害引起的人身損害賠償糾紛;開發商、前期物業服務公司拒不撤出管理區域,并移交物業服務服務用房,配套使用的附屬設施、附屬設備、公共設施等引起的糾紛;物業服務承包合同糾紛等等。就是普通物業服務合同也有服務合同和委托合同等不同的案由;3、業主與物業公司的積怨較深,矛盾尖銳。近年來物業服務糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象。小區的保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體上訪等事件經常見諸報端,引起了社會各方面的廣泛關注。由于矛盾激化,給糾紛的解決帶來了極大的困難。

  三、在紛雜的物業糾紛中,業主需要注意的幾個問題:

  1、注重對物業服務合同效力的審查,具體說來有以下幾個方面:

  (1)當事人是否具有簽訂物業服務合同的主體資格。對物業服務合同委托方資格的審查,要重點把握的是業主委員會是否經業主大會或業主代表大會民主選舉產生、是否依法辦理登記。地方法規對物業服務資質審查制度未作明確規定的,只要受委托的物業服務公司經工商登記,領取了企業法人營業執照,就應認定其具有簽訂物業服務合同的主體資格。

  (2)應審查雙方意思表示是否真實。重點審查業主委員會是否超越其職責范圍簽訂合同,業主委員會選聘或解聘物業服務企業、簽訂的物業服務合同條款是否經全體業主大會審查批準。經過業主大會或者業主代表大會過半數決定批準簽訂的物業服務合同,對全體業主都具有法律束力,全體業主都必須按合同履行。

  (3)應審查合同的內容是否合法。實踐中,對合同簽訂和履行過程中有下列情形之一的,應當認定為利用物業服務合同侵犯業主合法權益的無效行為:A,物業服務公司不經業主同意,以營利為目的使用或出租全體業主共有的建筑物的共用部分的。B,物業服務公司單方擴大收費范圍、提高收費標準的。C,合同內容使第一業主保留或擁有特權,侵犯其他業主合法權益的。如合同規定,第一業主可在任何情況下更改樓宇名稱,有權在樓宇屋頂各平臺、共用部分、公用設施、樓宇外墻展示、安裝或附加任何招牌、廣告牌或結構等等。

  2、業主有理可以通過正當程序去維護,法院也給予了業主足夠答辯的機會,然而在現實中,業主往往放棄這個權利,法院對于物業公司的起訴多是在沒有被告的情況下缺席審判的。但是對于生效的判決,業主應自覺履行義務。不管對判決有何意見,都不能與法律相對抗。

  3、注意鑒別合同的性質。目前很多小區的業主委員會與物業服務簽訂合同時,往往對于物業合同的性質沒有明確定義,有部分小區中雙方簽訂的是“服務合同”,而有部分小區中雙方簽訂的則是“委托合同”。如果雙方簽訂的是物業委托合同性質的,那么就代表著由業主委托物業服務企業對小區進行管理,業主與物業服務企業是委托與被委托關系。一旦小區的管理出現了問題,比如遭到盜竊等,那么其后果將與物業公司沒有任何關系;同時由于委托合同的委托人依法可任意終止合同,而不需要任何理由,也不利于小區物業服務的穩定性。在簽訂物業服務合同時,需要注意的是合同的性質應該為服務合同,而不是委托合同。

    《物業糾紛瓶頸的突破》由物業經理人為您精心整理,您可收藏關注該內容或向其它用戶推薦我們。
‖推薦訪問
‖大家正在看...
設為首頁 - 加入收藏 - 關于我們 - 返回頂部 - 手機版
Copyright © 物業經理人網 如對《物業糾紛瓶頸的突破》有疑問請及時反饋。All Rights Reserved
18禁无码色情图片