陜西省城市居住區物業管理條例(2004年修)

日期:2019-03-04  類別:陜西物業法規  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

  陜西省城市居住區物業管理條例

  (2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過

  2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修正)

  第一章 總則

  第一條 為了規范城市居住區物業管理,維護業主、使用人和物業服務企業的合法權益,創造良好的居住環境,根據有關法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本省行政區域內城市居住區的物業管理。

  第三條 本條例所稱居住區是指以住宅為主具有相應配套的市政、公用和生活服務設施的住宅區。

  本條例所稱物業是指居住區內住宅及其附屬的共用部位、共用設施設備和場地。

  本條例所稱業主是指物業的所有權人。

  本條例所稱使用人是指物業的承租人和其他實際使用人。

  第四條 物業管理實行業主自治原則。

  物業服務企業受業主的委托,依據本條例規定和物業管理委托合同的約定提供物業管理服務。

  第五條 城市人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革,對不符合物業管理條件的居住區進行治理,完善市政、公用和生活服務設施,使其達到實施物業管理的條件。

  第六條 省建設行政主管部門負責全省物業管理的監督管理工作。市(地區)、縣(市)建設或者房產行政部門是本行政區域內物業管理的行政主管部門,負責物業管理的監督管理工作。其他有關行政部門按照各自的職責協同做好物業管理的監督管理工作。

  第二章 業主、業主組織與管理

  第七條 業主依照本條例規定享有對物業管理的權利,并履行相應的義務。

  業主的權利: >

  (一)參加業主大會,行使對物業管理的決定權;

  (二)享有選舉和被選舉為業主委員會成員的權利;

  (三)監督業主委員會的工作;

  (四)享有與交納物業管理服務費相符的服務;

  (五)監督物業服務企業的管理服務活動;

  (六)法律、法規規定的其他權利。

  業主的義務:

  (一)執行業主大會和業主委員會的決定;

  (二)遵守業主公約和業主大會議事規則;

  (三)遵守物業管理制度;

  (四)交納物業管理服務費和維修基金;

  (五)法律、法規規定的其他義務。

  第八條 居住區內全體業主組成業主大會。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省建設行政主管部門制定。

  居住區由所在地縣級物業管理行政主管部門會同有關部門劃定。

  第九條 業主大會應當有居住區內持有二分之一以上的投票權的業主參加。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。業主大會作出決定,應當經與會業主所持投票權的過半數通過。

  業主大會每年至少召開一次。五分之一以上的業主提議,應當召開業主大會。

  業主可以書面委托他人出席業主大會。

  第十條 業主大會行使下列職權:

  (一)選舉、撤換業主委員會成員;

  (二)制定業主公約和業主大會議事規則;

  (三)審查業主委員會的工作報告;

  (四)決定物業管理委托合同的訂立、變更或者解除;

  (五)決定維修基金的續籌、使用和管理;

  (六)決定物業管理的其他重大事項。

  前款所列(一)、(二)、(四)、(五)事項應經全體業主所持投票權的三分之二以上通過。業主大會的決定應當公告。

  第十一條 業主委員會是代表全體業主和維護業主合法權益的自治組織。業主委員會由業主大會選舉產生,業主委員會向業主大會負責。

  第十二條 居住區內物業綜合驗收合格,且入主業主達到百分之五十以上,應當召開業主大會,選舉產生業主委員會。

  居住區所在地的物業管理行政主管部門,應當組織和指導業主召開首次業主大會。

  第十三條 業主委員會的組成和任期由業主大會議事規則確定。

  業主委員會成員由本居住區內熱心公益事業、辦事公道、遵守紀律、有一定組織能力的業主擔任。

  第十四條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,向所在地的縣級以上物業管理行政主管部門備案。

  第十五條 業主委員會履行下列職責:

  (一)召集和主持業主大會;

  (二)擬定業主公約和業主大會議事規則;

  (三)執行業主大會的決定;

  (四)采用招標或者其他方式聘用物業服務企業,代表業主訂立、變更或者解除物業管理委托合同;

  (五)負責續籌物業共www.bazhoutianli.com用部位、共用設施設備維修基金,監督維修基金的使用和管理;

  (六)監督業主公約、物業管理制度的遵守和執行;

  (七)調解物業使用糾紛;

  (八)業主大會賦予的其他職責。

  業主委員會不得從事經營活動。

  業主委員會活動經費,經業主大會審核通過,由全體業主分擔。

  業主委員會執行業主大會的決定引起的民事責任由全體業主共同承擔。

  第十六條 業主委員會應當定期召開。業主委員會會議必須有過半數成員出席,作出的決定必須經業主委員會全體成員過半數通過。三分之一以上成員提議,應當召開業主委員會會議。

  業主委員會會議由業主委員會主任主持。主任可以委托副主任主持會議。

  第十七條 業主公約、業主大會議事規則和業主大會、業主委員會作出的決定,對全體業主和使用人具有約束力。

  業主公約、業主大會議事規則和業主大會、業主委員會作出的決定不得違反法律、法規的規定。

  第三章 前期物業管理

  第十八條 前期物業管理是指開發建設單位建設的住宅開始出售至業主委員會成立前的物業管理。

  實行前期物業管理的居住區必須經綜合驗收合格。

  前期物業管理由開發建設單位自行管理或者委托物業服務企業進行管理。

  第十九條 開發建設單位應當與業主簽訂前期物業管理委托合同。前期物業管理的基本服務費,由入住的業主與開發建設單位按本條例第二十七條的規定約定。

  前期物業管理期間,開發建設單位承擔物業的維修責任,但不得使用共用部位、共用設施設備維修基金。

  第二十條 開發建設單位與業主簽訂住宅出售合同時,同時簽訂前期物業管理委托合同。

  前期物業管理委托合同,應當按照前期物業管理委托合同示范文本的內容制訂,在同一居住區內收取基本服務費的標準應當一致。

  第二十一條 前期物業管理委托合同終止后,開發建設單位應當向業主委員會移交物業的土地使用權證、居住區管理用房和居住區規劃圖,竣工總平面圖,單位建筑、結構、設備竣工圖,地下管網竣工圖及其他有關工程建設資料。移交物業的土地使用權證,應當依法辦理變更登記手續。

  第二十二條 開發建設單位應當按照規定提供必須的管理用房,其產權屬全體業主共有。業主委員會應當將管理用房提供給物業服務企業有償使用,其收入用于居住區物業管理。

  業主委員會不得將管理用房轉讓或者改作他用。

  第二十三條 按房改政策出售的公有住宅,具備下列條件的方可實施物業管理:

  (一)居住區百分之八 十以上住戶擁有住宅全產權;

  (二)維修基金已交付物業行政主管部門代管;

  (三)共用設施設備及其他配套設施完善;

  (四)有物業管理用房;

  (五)居住區符合城市規劃要求;

  (六)經物業管理行政主管部門驗收合格。

  第四章 物業管理服務

  第二十四條 從事物業管理服務的企業,必須經物業管理行政主管部門核定資質等級,取得資質證書;未取得資質證書的,不得從事物業管理服務活動。

  從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。

  資質等級核定、崗位證書核發的辦法由省建設行政主管部門根據國家有關規定制定。

  第二十五條 物業服務企業應當與業主委員會簽訂物業管理委托合同。物業管理委托合同包括:

  (一)物業的基本情況;

  (二)委托方和受托方的權利義務;

  (三)物業管理服務事項和服務質量要求;

  (四)物業管理基本服務費的標準和收取辦法;

  (五)物業的養護和維修;

  (六)合同的期限、變更和解除;

  (七)合同終止時物業資料、財物的移交方式;

  (八)違約責任及解決糾紛的途徑;

  (九)雙方當事人約定的其他事項。

  物業管理委托合同生效后,物業服務企業應當在十五日內向縣級以上物業管理行政主管部門備案。

  第二十六條 物業管理服務的主要事項:

  (一)物業共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

  (二)業主自用部位、自用設施設備的日常維修;

  (三)綠化養護和保潔服務;

  (四)保安服務;

  (五)車輛進出、停放的管理;

  (六)物業管理委托合同約定的其他事項。

  第二十七條 物業管理基本服務價格應當遵循公平、合理、質價相符的原則。

  物業管理基本服務價格實行政府指導價。

  業主委員會和物業服務企業參照政府指導價在委托合同中約定物業管理基本服務的價格。物業服務企業為業主、使用人提供特約服務的價格,由雙方商定。

  第二十八條 物業服務企業的服務項目和收費價格應當向業主、使用人公布。物業服務企業按照本條例規定提供并收取費用的,其他任何單位和個人不得向業主和使用人重復收費。

  物業服務企業未同業主、使用人約定,自行提供服務并收費的,業主、使用人有權拒付。

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