新疆昌吉回族自治州物業管理條例

日期:2018-10-28  類別:新疆物業法規  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

  新疆昌吉回族自治州物業管理條例

  第一章總則

  第一條【立法目的】為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》及有關法律、法規,結合自治州實際,制定本條例。

  第二條【適用范圍】本條例適用于自治州行政區域內物業的服務、使用、維護及監督管理等活動。

  第三條【物業管理的定義】本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

  第四條【職責劃分】自治州、縣(市)人民政府負責本行政區域內物業管理工作;住房和城鄉建設行政主管部門具體負責本行政區域內物業活動的監督管理。

  城鄉規劃、發展改革、司法、財政、公安、環保、信訪、民政、質監、衛生、工商等部門,配合住房和城鄉建設行政主管部門做好本行政區域內物業活動相關管理監督工作。

  供水、供電、供氣、供熱、排水、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當配合各級人民政府及行政主管部門做好物業服務工作。

  第五條【職責劃分】街道辦事處(鄉、鎮人民政府)組織、指導本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作,督促業主大會和業主委員會依法履行職責,受理業主委員會備案;協調社區建設與物業管理的關系;協調處理物業管理糾紛。

  居民(村民)委員會協助街道辦事處(鄉、鎮人民政府)做好物業管理有關工作。

  因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的,新一屆業主委員會產生之前,可以由物業所在地的居民(村民)委員會在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導監督下,代行業主委員會的職責。

  第六條【產業扶持】州、縣(市)人民政府應當從政策、資金等方面扶持物業服務行業,將物業服務行業納入本地現代服務業發展規劃,逐步建立專業化、社會化和市場化的物業管理機制,提高物業管理水平。

  第二章物業管理區域

  第七條【物業管理區域劃分】縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門應當根據建設單位或業主委員會的申請,以土地使用權證確定的用地范圍為基礎,并結合建筑物規模、共用設施設備的使用和維護與社區建設等因素,合理劃分物業管理區域。影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他具有共有功能共用設施設備使用的,不得分割劃分。縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

  第八條【物業用房配置】新建住宅時建設單位應當設計配置具備水、電、暖、通風、采光等基本使用功能和條件的物業服務用房、業主委員會用房,且位于地面的部分應當不低于百分之五十。

  物業管理用房建筑面積按照物業項目總面積一定比例在物業管理區域內配置,具體比例如下:

  (一)房屋建筑總面積不足十萬平方米的,物業管理用房按照房屋建筑總面積千分之三以上的比例配置,且不得低于一百平方米;房屋建筑總面積在十萬平方米以上的,物業管理用房的配置以三百平方米為起點,超過十萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積千分之二的比例增加配置,超過五十萬平方米的部分,按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。

  (二)業主委員會用房從物業管理用房中調劑,物業服務區域內房屋建筑總面積不足十萬平方米的,不得低于三十平方米;房屋建筑總面積在十萬平方米以上的,不得低于五十平方米。

  老舊小區根據實際情況參照執行。

  城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當在其附圖上載明配套建設的物業管理用房的位置和建筑面積。住房和城鄉建設行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時,應當注明物業管理用房房號。

  第三章業主、業主大會與業主委員會

  第九條【業主】依法登記取得房屋的所有權人為業主。

  因買賣、贈與、繼承等法律關系已經合法占有房屋,但尚未依法辦理所有權登記的,在物業管理中享有業主權利,承擔相應義務。

  物業的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。拒不履行義務的,業主承擔連帶責任。

  業主不得以放棄權利為由不履行義務。

  第十條【成立業主大會的條件】物業管理區域內,交付的房屋專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上且業主入住率達到百分之五十以上的,建設單位或業主應當及時向物業所在街道辦事處(鄉、鎮人民政府)提出籌備業主大會書面申請。

  第十一條【業主大會籌備組成立、人員組成及經費來源】

  街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當自收到報告之日起六十日內,組織業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

  業主大會籌備組由建設單位代表、街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表和居民(村民)委員會、業主代表組成。籌備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半,籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮人民政府)代表擔任。

  籌備組中的業主代表由居民(村民)委員會組織業主以棟或單元組織業主推薦。

  籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公示。

  籌備組工作經費和召開首次業主大會會議的經費由建設單位承擔。

  第十二條【業主大會召開原則】業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

  業主大會定期會議每年至少召開一次。

  有下列情形之一的,應當及時召開業主大會臨時會議:

  (一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上的業主且占總人數百分之二十以上的業主提議的;

  (二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

  (三)業主委員會委員人數不足總數的二分之一的;

  (四)業主大會議事規則或管理規約規定的其他情況。

  第十三條【業主大會召開程序】召開業主大會會議,應當于召開前十五日通知全體業主。

  住宅小區的業主大會會議,應當通知居民(村民)委員會列席會議。

  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

  業主委員會應當做好業主大會會議記錄,并將會議內容及決定事項以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告。

  第十四條【業主委員會設立】業主大會選舉產生業主委員會,業主委員會是業主大會的執行機構,由五至十一人單數組成,任期不超過五年。

  業主委員會成員候選人由居民(村民)委員會組織業主推薦選舉產生,并將候選人名單在物業管理區域內公示。

  業主委員會應當自選舉之日起七日內召開首次會議,推選業主委員會主任和副主任,所在居民(村民)委員會書記或主任(副主任)兼任業主委員會名譽主任,負責指導和監督業主委員會工作。

  業主

  委員會會議應當有過半數委員出席,做出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽名,同時書面告知所在居民(村民)委員會,經審閱后三日內在物業管理區域內顯著位置公告。

  第十五條【業主委員會備案制度】業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地的縣(市)住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案:

  (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況;

  (二)管理規約及業主大會議事規則;

  (三)業主大會決定的其他重大事項。

  業主委員會任期內,報送內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

  第十六條【業主委員會職責】業主委員會履行以下職責:

  (一)執行業主大會的決定和決議,維護業主共同權益;

  (二)召集業主大會會議,報告物業管理實施情況;

  (三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

  (四)聽取業主、物業使用人的意見,監督并協助物業服務企業履行物業服務合同;

  (五)監督管理規約的實施;

  (六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;

  (七)組織并監督維修資金的籌集和使用;

  (八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

  (九)業主大會賦予的其他職責。

  第十七條【業主委員會定期公布事項】業主委員會應當定期在物業管理區域內向業主公布下列事項:

  (一)管理規約、業主大會議事規則;

  (二)業主大會和業主委員會的決定;

  (三)物業服務合同;

  (四)專項維修資金的籌集、使用情況;

  (五)物業共有部分的使用和收益情況;

  (六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

  (七)其他應當向業主公開的情況。

  第十八條【業主委員會換屆交接】業主委員會任期屆滿,街道辦事處(鄉、鎮人民政府)應當組織業主進行換屆選舉。

  業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起十日內,上一屆業主委員會應當將其保管的有關憑證、檔案、印章等資料及其他屬于全體業主共有的財物等移交給新一屆業主委員會;不及時移交的,社區居民委員會應當協調督促其移交;拒不移交的,物業所在地公安機關應當予以協助。

  第十九條【委員資格自行終止情形】業主委員會組成人員有下列情形之一的,其業主委員會委員資格自行終止:

  (一)本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

  (二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

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