物業管理師培訓教學內容大綱

日期:2015-08-29  類別:培訓講義  編輯:物業經理人  【下載本文Word版

  物業管理培訓教學內容大綱

  一、物業管理方案的制訂

  (一)學習要求

  掌握物業管理對物業的基本要求,了解并做好物業管理早期介人的準備工作;具有進行擬管項目、使用人物業管理與服務需求、競爭企業狀況等調查的能力;掌握制訂物業管理方案的主要內容、基本架構和方法。

  (二)學習重點

  1.物業管理的早期介入

  (l)物業管理對物業的基本要求

  物業管理指物業管理經營人受物業所有人的委托,按照國家法律法規、管理標準及委托合同行使管理權,運用現代管理科學和先進的維修養護技術,以經營手段管理物業,從事對物業(包括物業周圍的環境)的養護、修繕、經營,并為物業所有人和使用人提供全方位的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。

  物業管理對物業的基本要求是:

  ①物業的設計要“科學、合理、適用和美觀”,并要方便維修和養護。

  ②建筑材料質量和設計施工質量要好,減少使用成本。

  ③配套設施齊全,能為使用人提供多種服務。

  ④環境優美、安全、舒適。

  ⑤為物業管理提供必要的設施。

  (2)物業管理的基本內容

  ①基本業務

  包括房屋建筑物的維護、修繕與改造;物業附屬設備、設施的維護、保養與更新;相關場地的維護與管理;消防設備的維護、養護與更新。

  ②專項業務

  包括治安保衛、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。

  ③特約業務

  包括各種與業主和使用入相關的代辦業務。

  ④經營業務

  包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業務等。

  (3)物業管理早期介入的物質準備

  人員準備

  資料準備

  設備、器材準備

  資金準備

  (4)房地產開發的基本程序

  我國房地產開發的程序通常分為四個階段:

  ①決策、立項階段

  通過調查研究,尋求合作伙伴,選定開發地點和開發項目,向政府有關部門申請立項。

  ②前期階段

  1)在申請立項的項目建議書基礎上,經過進一步的調查研究,編制項目可行性研究報告,并向有關部門申報,同時辦理企業申報登記事宜。

  2)項目的規劃設計工作。

  3)規劃設計工作的報批工作,進行工程勘探,制定開發項目的建設方案。

  4)征用土地,開展拆遷安置工作。

  5)完成施工現場的基礎設施配套建設,做到“四通一平”:即通水、通電、通路、通信、平整土地。

  6)辦理開工手續。

  ③建設階段

  通過招標、投標、發包工程,進行施工建設;同時,要加強施工期間有效的工程監理,包括請專業監理公司和竣工后交付管理的物業管理公司的代表,直至竣工驗收,交付使用。

  ④營銷階段

  這是房地產開發與經營相銜接、相交叉的階段,通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業管理)和售后服務等。

  上述四個階段的實施不一定按部就班,有時可交替進行。

  (5)建筑工程基本知識

  ①建筑工程分類

  建筑物的施工建設過程稱建筑工程。根據建筑工程各組成部分的性質、作用可分為:

  1)一般土建工程:包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

  2)管道工程:包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

  3)暖衛工程:包括室內外給排水管道,采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

  4)電氣照明工程:包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

  ③建筑工程管理

  建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象,以施工現場為中心,遵循建筑施工的特點和規律,把各個施工過程有機地組織起來,使施工過程達到優質、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內容包括:

  l)落實施工任務,簽訂對外承包合同;

  2)編制施工組織設計或施工計劃;

  3)做好施工前的準備工作,保障順利開工;

  4)按計劃組織施工,并隨時收集施工中的有關信息與計劃目標進行對比,發現問題及時調整,使各項施工活動處于最佳狀態;

  5)做好工程施工資料分析與整理。

  ③建筑工程涉及的主要工作

  1)熟悉施工圖樣,參加圖樣會審,熟悉設計規模、結構特點和生產工藝順序;

  2)熟悉施工現場的地形、供水、供電、道路運輸情況,了解施工區域的地理環境和施工條件;

  3)了解當地是大宗資料供應情況。質量及價格;

  4)編制施工組織設計,繪制施工平面圖,制定施工進度計劃,提出根據施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場計劃;

  5)抓好施工技術及技術管理工作;

  6)抓好質量管理;

  7)抓好安全生產管理;

  8)抓好材料與工具管理;

  9)抓好班組管理;

  10)抓好勞動定額與勞動報酬等。

  2.物業管理早期介入的實施

  (l)工作內容

  根據房地產開發的不同階段,物業管理早期介入實施的工作內客主要有:

  ①參與規劃設計階段

  參與形式主要表現在全面細致地反映物業管理順利實施的各種需要,以及在以往物業管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題或缺陷,用咨詢報告的形式提交設計單位,并促其糾正。物業管理公司應注意反映下列問題:

  1)配套設施的完善問題;

  2)水電供應容量的問題;

  3)安全保衛系統;

  4)垃圾的處理方式;

  5)高層建筑物外觀的清潔問題;

  6)消防設施問題;

  7)物業管理所需設備問題;

  8)對建筑材料的意見;

  9)其他問題。

  ②參與建設階段

  通過參與施工管理,對工程建設提出意見。主要包括:

  1)監督工程質量并提出意見;

  2)監督建設過程(是否按設計規劃圖紙施工、建筑材料規格質量是否符合設計要求)并提出意見:

  3)監督物業附屬設施設備配套建設過程并提出意見;

  4)監督物業管理所需的特殊附屬設施設備的建設過程并提出意見。

  (2)早期介入應注意的問題

  ①必須從思想上十分重視早期介入的準備工作

  ②必須明確物業管理在整個房地產開發與經營管理中的地位

  ③抓好人員準備這個關鍵

  ④精心準備,細致周到,力求全面、充分

  3.擬管項目、使用人需求、競爭企業狀況調查

  通過對擬管項目全面情況的調查,為擬訂物業管理方案做信息準備。

  (l)項目情況調查

  ①調查內容

  項目位置:具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

  項目面積:占地面積、規劃建筑面積、已建成面積。

  項目建筑情況:建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

  配套及附近交通狀況:已通達公交車次、小區班車等。

  消防、安保、清潔等設施狀況

  項目性質及特色

  政府的支持、扶持與介入程度

  開發商的背景:規模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。

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